Что нужно знать при сдаче нежилого помещения. Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно
В тех случаях, когда собственник коммерческой недвижимости не может либо не хочет использовать ее по назначению, а возможности продажи пока нет (или вообще не планируется), встает вопрос об аренде.
Известно, что коммерческую недвижимость в аренду сдать намного сложнее, нежели жилую. Ведь в первом случае, квадратные метры должны отвечать потребностям рынка на данный момент. Ведь коммерческая недвижимость различается по типу, а значит, если у вас в собственности салон красоты, а в данный момент высокий спрос на кафе или магазины, то процедура поиска клиента может затянуться на неопределенный срок. С жилой недвижимостью, особенно в больших городах, все намного проще: спрос на квартиры. комнаты и пр. всегда высокий.
Но несмотря на это, коммерческая недвижимость продается, покупается, оформляется в залог и сдается в аренду и т.д. Если правильно подойти к процессу, и правильно оценивать стоимость недвижимости, желанного клиента будет найти намного проще.
В данной статье мы разберем процедуру сдачи коммерческой недвижимости в аренду, а также дадим несколько рекомендаций, при следовании которым собственники сократят существенно сократят сроки поиска арендатора.
Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду: возможные варианты
Любой специалист вам скажет, что все, что касается недвижимости (тем более коммерческой) никак не соотносится с понятием "быстро". Даже в тех случаях, когда речь идет об аренде жилой недвижимости, люди подолгу не могут определиться с конечным вариантом, т.к. предложения, к счастью, всегда в избытке. Если же мы говорим о коммерческой недвижимости, то подразумеваем, что речь идет о бизнесе, значит, потенциальный арендатор будет еще дотошнее рассматривать все доступные варианты, т.к. будущая площадь должна максимально соответствовать потребностям бизнеса. Иначе, будет большая вероятность возможных убытков. Далее мы в отдельности рассмотрим несколько вариантов, которые могут помочь владельцу коммерческой недвижимости сдать таковую в аренду как можно быстрее.
Обращение в риэлторское агентство
Многие ошибочно полагают, что агентства недвижимости имеют дело только с жилым сегментом. Это далеко не так, потому что, каждое уважающее себя агентство работает как с жилой, так и с нежилой недвижимостью, любых площадей, месторасположения, и состояния.
Дело в том, что подобные агентства являются некими посредниками между собственником и арендатором. Т.е. к ним может обратиться не только тот гражданин, который хочет сдать свои коммерческие квадратные метры в аренду, но и тот, кто подыскивает подходящую площадку для своего дела. Получается, что у риэлторского агентства имеется специальная база, в которой содержаться как соискатели на аренду коммерческой недвижимости, так и те, кто хочет эту самую недвижимость сдать в аренду. Когда поступает соответствующее предложение, происходит анализ существующих запросов на аренду. А значит при совпадении интересов сторон, вполне может быть и так, что сегодня вы обращаетесь в агентство, а уже завтра подписываете договор аренды. Т.е. на все может уйти буквально несколько дней. Если в базе не оказывается соответствующего запроса, то агентство займется поиском клиента, что также будет намного быстрее, нежели поиски арендатора самостоятельно.
Подобный вариант подходит для тех, кому не жалко (и у кого они имеются) денег на оплату услуг риэлторов. Дело в том, что обычно у таких агентств не установлено какой-либо фиксированной таксы за услуги, т.к. работают они, как правило за комиссию. Величина комиссионного сбора представляет собой процент от суммы сделки. К примеру, если вы планируете сдать недвижимость за 100 тыс. рублей в месяц, с предоплатой за 3 месяца, то заплатить придется порядка 8-10% от итоговой суммы, что может составить примерно 30 тыс. рублей. И так было всегда, т.к. за скорость нужно платить.
Снижение цены ниже рыночного минимума
Конечно, не совсем корректно называть данный вариант оптимальным, но в условиях срочности или полного отсутствия соискателей на ваши квадратные метры, и он может стать тем решением, при котором проблема может решиться сама собой.
Самое главное, что данный метод является наименее затратным (с той точки зрения, что вам никому и ни за что не придется платить) и наиболее простым. Для этого необходимо всего лишь поверхностно изучить рыночные цены на аналогичную недвижимость на данный момент. Это можно проделать следующими способами:
- посредством сети интернет
- изучив объявления в газетах
- обратиться за бесплатной консультацией в агентство недвижимости (можно и по телефону)
После того, как вы обзаведетесь данными относительно существующих цен на аналогичную коммерческую недвижимость, для того что бы именно быстро сдать ваши квадратные в аренду, необходимо рыночный показатель немного занизить (на сколько именно точно, трудно сказать, т.к. это зависит от множества факторов). Т.е. если, к примеру, у вас в собственности помещение площадью 500 кв. метров и вы его сдаете за 100 тыс. руб. в месяц, а аналогичная недвижимость в вашем регионе сдается за 120-150 тыс. рублей, то высока вероятность того, что потенциальный арендатор обратит внимание именно на ваш вариант. Следует всегда помнить, что цена за кв. метр для любого бизнесмена (арендатора) является далеко не самым малозначащим показателем.
Как физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость в 2016 году
По большому счету, особой разницы в процедуре сдачи коммерческой недвижимости в зависимости от субъекта-собственника, нет. В обоих случаях процесс может затянуться на долгое время, либо закончиться в течение нескольких дней. Но, к слову, если собственником выступает юридическое лицо, то в таких случаях все происходит намного проще. Ведь действующая организация занимает нишу в определенном сегменте рынка, а значит в курсе всех его особенностей. предложение о сдачи недвижимости обычно направляется организациям, также работающим в данном сегменте, и вопрос в большинстве случаев снимается сам собой.
В случаях, когда собственником выступает физическое лицо, все немного сложнее. Ведь довольно часто рядовые граждане получают коммерческие квадратные метры в наследство (реже в дар), либо покупают их по приемлемой цене, планируя в будущем "выжать" каким-либо способом из данной недвижимости прибыль. В подавляющем большинстве случаев, речь конечно идет об аренде, и намного реже встречаются случаи, когда физлицо собирается запускать собственный бизнес.
Для того, чтобы физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость, необходимо соблюсти следующие элементарные правила:
- привести в порядок документацию
- придать недвижимости "товарный вид" (сделать ремонт)
- обратиться за помощью в специализированные компании (о чем мы говорили выше)
Т.е. наличие свежего косметического ремонта может существенно ускорить процесс поиска арендатора. Ведь большинство бизнесменов предпочитают снимать уже готовую недвижимость, и тем самым не тратить время на приведения ее в порядок. Ниже мы расскажем о том, как сдать коммерческую недвижимость без ремонта.
Как сдать коммерческую недвижимость в аренду без ремонта и в плохом состоянии
Данный вопрос встает перед многими собственниками, коммерческая недвижимость которых находится в плачевном либо удовлетворительном состоянии. Другими словами, таковой требуется срочный ремонт, иначе поиск арендатора может затянуться на годы.
Специалисты выделяют один вариант, посредством которого можно решить данную проблему. Суть его заключается в том, что арендатор по договору аренды освобождается от внесения арендных платежей, но тем самым обязуется произвести ремонт, по стоимости соразмерный со сроками неуплаты аренды. Т.е. если вы планируете сдать недвижимость по цене в размере 50 тыс. в месяц, а производство ремонта требует вложение примерно 150 тыс. рублей, то вы попросту предлагаете арендатору произвести ремонт, в обмен на освобождение от арендой платы в течение первых 3-х месяцев.
Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.
Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.
Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?
Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.
Когда избежать открытия ИП невозможно?
Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.
В состав которых входят:
- со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
- в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
- человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
- недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
- человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.
Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.
Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.
Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?
Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.
В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:
- денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
- денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
- привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
- арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
- штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).
Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?
Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.
В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.
Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.
В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:
- реквизиты юридических и физических лиц;
- информация об объекте;
- условия использования недвижимости;
- размер арендной платы.
Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.
Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.
В документе предстоит отразить следующую информацию:
- инвентарный номер помещения;
- точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
- назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
- наименование помещения;
- площадь недвижимости.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.
Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:
- заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
- договор и все приложения к нему;
- паспорта физ лиц сделки;
- чек об уплате госпошлины
- иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.
Как осуществляется налогообложение?
Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.
Если арендодателем является организация
Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.
Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.
В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:
- характеристики помещения;
- сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
- арендная плата;
- особенности использования помещений и проведения ремонта;
- подписи участников сделки.
Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.
Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:
- заполненное в соответствии с правилами заявление;
- оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
- документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
- дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.
Если арендодателем является физическое лицо
Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.
Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.
Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.
Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.
Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?
Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.
Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.
Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.
Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.
Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)
Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?
Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).
Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:
- Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
- Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
- Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
- Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.
В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.
Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.
Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.
Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!
Возможность более выгодной сдачи в аренду нежилого помещения зависит от того, для каких целей оно может быть пригодно. Это может быть помещение под производство, склад, размещение магазина или офиса. Также имеют значение его размеры и разнообразные дополнительные факторы. Прежде, чем начинать поиск арендаторов, чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо оценить все его преимущества и недостатки, а затем, сделав выводы, решить, кому и каким способом лучше предлагать помещение: малому или крупному бизнесу, торговой, производственной или иной компании.
Главные принципы сдачи в аренду любого помещения
- Основные понятия, как сдать в аренду производственное помещение, помещение под магазин или офис, одинаковы для всех категорий. Их следует знать любому арендодателю: арендатора для нежилого помещения можно найти самостоятельно или же прибегнув к помощи посредника – агентства по недвижимости. Но даже, если вы выберете второй вариант, то при показах помещения, а также обсуждения различных деталей условий аренды, необходимо в обязательном порядке присутствовать лично. Это поможет избежать в будущем многих неприятных сюрпризов.
- В начале, вам понадобится провести мониторинг ситуации на рынке недвижимости в вашем городе. Для этого необходимо изучить стоимость аналогичных предложений, размещаемых в интернете или СМИ. После этого проанализируйте их и решите, за какую стоимость будете сдавать свое нежилое помещение. Для большей уверенности, что вы не прогадали с ценой, можете обратиться в любое из агентств недвижимости вашего города. Как правило, услуга оценки стоимости оказывается бесплатно, она не обязывает вас в дальнейшем пользоваться услугами данного агентства.
Расчет стоимости аренды помещения
Стоит учесть, что на стоимость аренды влияют такие факторы, как расположение относительно центра города, наличие поблизости парковки и автобусных остановок с хорошей транспортной развязкой, а также наличие в арендуемом помещении телефонной линии, интернета, мебели, ремонта, кондиционера, отопления, сигнализации, сан.узла и т.п. Может играть роль и количество комнат, а также возможность разделить пространство офисными перегородками.
Встречи с арендаторами
Если при решении задачи, как сдать помещение в аренду, вы решите прибегнуть к помощи посредника, то вам понадобится много времени для того, чтобы максимально подробно обсудить с ним взаимные обязательства, порядок и размер оплаты его услуг и т.п. Все не только существенные, но и более мелкие детали, следует обязательно закрепить в договоре. При самостоятельном поиске арендаторов необходимо будет составить объявление, содержащее максимально подробное описание предлагаемого варианта, а затем разместить, полученное объявление на как можно большем количестве различных популярных ресурсов.
Вам нужно учесть некоторые моменты, если вы захотите сами что-нибудь сдать. Аренда помещений под магазин, офис или же производственное помещение очень популярна в наше время. Но помните, что на каждой встрече с арендаторами вам необходимо будет предъявлять документы, которые подтверждают ваше законное право распоряжаться данным офисным помещением. Кроме этого, вам придется подробно отвечать на все многочисленные вопросы со стороны возможных будущих арендаторов. Заранее подумайте о том, за счет каких положительных факторов удастся минимизировать эффект от негативных факторов. Будьте готовить тратить на переговоры большое количество времени.
Составление договора аренды
С арендатором, который сделал выбор в пользу вашего нежилого помещения, следует подробно обсудить взаимные обязательства, а также порядок оплаты, ее размер и сроки. Обязательно укажите срок аренды помещения и возможность его продления. Как правило, договоры заключаются на 1 год, в них прописывают пункт о возможности автоматического пролонгирования. Следует указать в договоре и другие существенные условия, например, кто будет возлагать на себя ответственность при причинении офису какого-либо ущерба и т.д. Не смотря на то, что типовой текст договора можно легко найти в интернете, следует внимательнейшим образом доработать его под свои собственные потребности.
Для того чтобы удачно сдать в аренду офисное помещение, необходимо потратить большое количество времени на поиски арендаторов, готовых с ответственностью относиться к чужому имуществу и вовремя производить оплату. Но даже, если вам повезет, и вы сможете найти таких добросовестных арендаторов, то не следует забывать периодически проверять состояние своего помещения. На арендаторов это будет влиять только с лучшей стороны. Кроме этого, на забывайте напоминать им о приближающихся сроках арендной платы.
Также стоит побеспокоиться о нотариальном заверении договора. Поскольку никакие расписки или подписанные «на коленке» договора, не спасут вас в случае недобросовестности арендатора. Еще одним способом, позволяющим обезопасить себя, является поиск информации об арендаторе через интернет. Возможно, вам удастся найти что-то интересное по фамилии или номеру телефона.
Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже. Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.
- 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
- А кто клиент?
- Стратегия инвестирования в мини-офисы
- На какую длительность - месяц, сутки, час?
- Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
- Как сделать офис из квартиры?
- Дополнительных вложений не будет!
- У меня нет недвижимости и я не смогу!
- Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал. Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент. Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.
5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
А кто клиент?
Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.
Стратегия инвестирования в мини-офисы
Как сделать офис из квартиры?
Если имеется собственная квартира, пустующая и ненужная, и к тому же, расположенная на первом этаже, не стоит ограничиваться ее сдачей в аренду под проживание. Во-первых, доход с такого вида аренды гораздо меньше, чем может принести сдача в аренду коммерческой недвижимости. Во-вторых, жилое помещение гораздо быстрее приходит в негодность, чем офис или даже склад. Договор об аренде помещения для коммерции, как правило, гораздо строже и в нем всегда указывается пункт о неустойке или штрафе, если имущество будет испорчено.
Правильным решением будет:
- Перевести квартиру из жилого фонда в нежилой
- Сделать соответствующий ремонт
- Сдавать ее под мини-офисы, магазин и так далее. Не стоит выбирать в качестве клиентов тех, кто хочет снять помещение под бар, кафе либо другое увеселительное заведение – они работают допоздна и могут возникнуть проблемы с соседями
Дополнительных вложений не будет!
И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом. Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов. Ремонт лучше сделать «нейтральный» - чтобы интерьер подходил и магазину, и мини-складу, и офисному зданию.
Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема. Это может быть что угодно:
- Пожар
- Потоп
- Происки конкурентов
- Нерадивый водитель, врезавшийся в стену и разбивший ее
Но, если любые форс-мажоры будут предусмотрены страховым покрытием – ущерб хотя бы частично будет возмещен. Причем, оплачивать страховку можно заставить даже арендаторов, если это пункт будет включен в договор.
У меня нет недвижимости и я не смогу!
А что мешает сделать так, чтобы она была? Научиться покупать коммерческую недвижимость по смешной стоимости на можно у тех, кто давно и успешно этим занимается – не понадобятся большие вложения, для того, чтобы начать зарабатывать приличные суммы денег.
Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Андрей Меркулов соучредитель проекта Территория Инвестирования. В этом видео он разбирает аукционы по банкротству.
А тем, кто не решается начать этот прибыльный и достаточно легкий бизнес – мешают лишь собственные страхи.
